譲渡所得(不動産)で節税
譲渡所得(不動産)で節税する。譲渡所得の取得費や特別控除、損益通算などについて。5年超の保有やマイホーム(居住用財産)の譲渡などの税制優遇措置を活用。
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【カテゴリ】所得税
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譲渡所得(不動産)とは
土地建物を売却した場合、所得税（譲渡所得）が課税されます。課税方法は分離課税となります。- No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき) | タックスアンサー（国税庁）
- ※ 東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについては、こちらをご覧ください。[平成27年4月1日現在法令等] 1 譲渡所得とは 譲渡所得とは、一般的に、土地、建..
譲渡所得(不動産)の計算
譲渡所得(不動産)は以下のように計算します。- 譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税) | タックスアンサー（国税庁）
- [平成27年4月1日現在法令等]1 課税方法 土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算することになっています。2 計算方法 譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。
譲渡所得(不動産)の取得費
取得費には、土地建物の購入代金や購入費用のほか設備費などを含みますが、以下のものを除きます。- 事業所得や不動産所得等で必要経費に算入した金額。
- 建物の減価償却費相当額を差し引いた金額。
- No.3252 取得費となるもの | タックスアンサー（国税庁）
- [平成27年4月1日現在法令等]1 譲渡所得の計算方法 譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。2 取得費の概要 取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。 なお、建物..
上記「減価償却費相当額」とは以下の金額です。
- No.3261 建物の取得費の計算 | タックスアンサー（国税庁）
- [平成27年4月1日現在法令等] 譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。 取得費は、土地の場合、買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額です。 しかし、建物の場合には、その建物の建築代金や購入代金などの合計額がそのまま取..
土地建物の取得費が分からないときや取得額が売却額の5%より少ない場合、売却額の5%を取得費とすることができるので、節税効果は高くなります。
- No.3258 取得費が分からないとき | タックスアンサー（国税庁）
- [平成27年4月1日現在法令等] 譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。 取得費は、 土地の場合、買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額です。 建物の場合は、購入代金などの ..
譲渡所得(不動産)の特別控除
土地建物を譲渡したとき、特例として特別控除が受けられる場合があります。- No.3223 譲渡所得の特別控除の種類 | タックスアンサー（国税庁）
- ※ 東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについては、こちらをご覧ください。[平成27年4月1日現在法令等]1 制度の概要 土地建物を売ったときの譲渡所得の金..
以下のような特別控除の特例があります。
- 公共事業などの収用：5,000万円
- マイホーム(居住用財産)：3,000万円
- 特定土地区画整理事業など：2,000万円
- 特定住宅地造成事業など：1,500万円
- 平成21年・22年に取得した土地：1,000万円
- 農地保有の合理化など：800万円
譲渡所得(不動産)の税額計算
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得に、5年を超えている場合は長期譲渡所得になります。所得税率（分離課税）は以下の通りです。
- 短期譲渡所得：30.63%（※住民税9%）
- 長期譲渡所得：15.315%（※住民税5%）
- 譲渡所得6,000万円以下：譲渡所得×10%
- 譲渡所得6,000万円超：（譲渡所得－6,000万円）×15%＋600万円
- No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 | タックスアンサー（国税庁）
- ※ 東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについては、こちらをご覧ください。[平成27年4月1日現在法令等]1 制度の概要 自分が住んでい..
長期譲渡所得やマイホーム(居住用財産)の軽減税率に該当する場合、節税効果は非常に高くなります。
譲渡所得(不動産)の損益通算
土地建物の譲渡損失が出た場合、他の譲渡所得(不動産)と損益通算は可能ですが、原則的に他の所得（事業所得や給与所得など）と損益通算できません。- No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合 | タックスアンサー（国税庁）
- [平成27年4月1日現在法令等] 個人が、土地又は建物を譲渡して長期譲渡所得又は短期譲渡所得の金額の計算上譲渡損失の金額が生じた場合には、その損失の金額を他の土地又は建物の譲渡所得の金額から控除できますが、その控除をしてもなお控除しきれない損失の金額は、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算..
ただし、住宅ローンが残っているマイホーム(居住用財産)の譲渡損失については、一定条件（所有期間が5年超や住宅ローンの償還期間10年超など）に該当する場合、他の所得（事業所得や給与所得など）と損益通算が可能です。
- No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例） | タックスアンサー（国税庁）
- ※ 東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについては、こちらをご覧ください。[平成27年4月1日現在法令等]1 特例のあらまし 平成27年12月31日までに住宅ロー..
また、マイホーム(居住用財産)に買換えに伴なう譲渡損失については、一定条件（所有期間が5年超や買換住宅ローンの償還期間10年超など）に該当する場合、他の所得（事業所得や給与所得など）と損益通算が可能です。
- No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例) | タックスアンサー（国税庁）
- ※ 東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについては、こちらをご覧ください。[平成27年4月1日現在法令等]1 特例のあらまし マイホーム（旧居宅）を平成27年1..
マイホーム(居住用財産)の譲渡で一定条件に該当する場合は、節税効果は非常に高くなります。
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- 被相続人が所有していた建物が火災で焼失した後に当該建物の敷地を相続により取得し、当該敷地をその後に譲渡した場合、相続人は、当該建物の所有者として居住の用に供していた事実は認められず、3,000万円特別控除の対象となる居住用財産の譲渡には該当しないとした事例
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