贈与税で節税
贈与税で節税する。贈与税の基礎控除の110万円や310万円の活用や、贈与税がかからないケースについて。

No.1216 増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)|所得税

[No.1216 増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)]に関するタックスアンサー。

タックスアンサー(国税庁)

東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについては、こちらをご覧ください。

[平成27年4月1日現在法令等]

1 概要

住宅借入金等特別控除とは、居住者が住宅ローン等を利用して、マイホームを新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、平成31年6月30日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。
なお、バリアフリー改修工事や省エネ改修工事を含む増改築等をした場合で、特定増改築等住宅借入金等特別控除を受けられる場合の要件にも該当する方は、選択により、この住宅借入金等特別控除に代えて特定増改築等住宅借入金等特別控除を受けることができます。特定増改築等住宅借入金等特別控除については、コード1218(借入金を利用してバリアフリー改修工事をした場合)、コード1217(借入金を利用して省エネ改修工事をした場合)を参照してください。
また、バリアフリー改修工事や省エネ改修工事について住宅特定改修特別税額控除(コード1219コード1220)の適用要件も満たしている場合は、これらの控除のいずれか一つの選択適用となります。

(注) 東日本大震災によって(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受けていた住宅について居住できなくなった場合で、この住宅に係る住宅ローンがあるときは、残りの適用期間について、引き続き、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受けることができます(「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて(個人の方を対象とした取扱い)【被害を受けた方(所得税関係)】」をご覧ください。)。
また、東日本大震災によって居住の用に供することができなくなった家屋に係る(特定増改築等)住宅借入金等特別控除と東日本大震災の被災者の住宅の再取得等の場合の「通常の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除」又は「住宅の再取得等に係る住宅借入金等特別控除の控除額の特例」を重複して適用できる重複適用の特例があります(「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて(個人の方を対象とした取扱い)【東日本大震災に関する税制上の追加措置について(所得税関係)】」及び【東日本大震災に関する税制上追加措置について(平成24年度及び平成25年度の税制改正による所得税(譲渡所得関係を除く)の追加措置)】をご覧ください。)。

2 住宅借入金等特別控除の適用要件

居住者が増改築等をした場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の全ての要件を満たすときです。

(注) この住宅借入金等特別控除は、「居住者」が増改築等をした場合に限って受けることができます。したがって、「非居住者」に該当する方が増改築等をした場合は、住宅借入金等特別控除を受けることはできません。

  1. (1) 自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること。
    (注) 平成20年以前に増改築等を行い居住の用に供している場合は、自己が所有し、かつ、自己が居住の用に供している家屋について行った増改築等に限られていましたが、平成21年度税制改正により、自己の所有している家屋に増改築等をして、平成21年1月1日以後に居住の用に供した場合(その増改築等の日から6か月以内に居住の用に供した場合に限ります。)についてもこの特別控除の対象とされました。
  2. (2) 次のいずれかの工事に該当するものであること。
    • イ 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
      (注) 「建築基準法に規定する大規模の修繕又は大規模の模様替え」とは、家屋の壁(建築物の構造上重要でない間仕切壁を除きます。)、柱(間柱を除きます。)、床(最下階の床を除きます。)、はり、屋根又は階段(屋外階段を除きます。)のいずれか一以上について行う過半の修繕・模様替えをいいます。
    • ロ マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事(イに該当するものを除きます。)
    • ハ 家屋(マンションなどの区分所有建物にあっては、その人が区分所有する部分に限ります。)のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事(イ及びロに該当するものを除きます。)
    • ニ 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事(イ〜ハに該当するものを除き、その増改築等をした部分を平成14年4月1日以後に居住の用に供した場合に限ります。)
    • ホ 一定のバリアフリー改修工事(イ〜ニに該当するものを除きます。その増改築等をした部分を平成19年4月1日以後に居住の用に供した場合に限ります。)
    • ヘ 一定の省エネ改修工事(イ〜ホに該当するものを除きます。その増改築等をした部分を平成20年4月1日以後の居住の用に供した場合に限ります。)
  3. (3) 増改築等の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
    (注) 居住者が死亡した日の属する年又は家屋が災害により居住の用に供することができなくなった日の属する年にあっては、これらの日まで引き続き住んでいること。
    なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
  4. (4) この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
  5. (5) 増改築等をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住用に供するものであること。
    (注) この場合の床面積の判断基準は、次のとおりです。
    1. 1 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
    2. 2 マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
    3. 3 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
    4. 4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
      しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。
  6. (6) その工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。
  7. (7) 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている増改築等のための一定の借入金又は債務があること。
    一定の借入金又は債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。しかし、勤務先からの借入金の場合には、無利子又は1%に満たない利率による借入金は、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金は、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。
    詳しくはコード1225(住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローンなど)を参照してください。
  8. (8) 居住の用に供した年とその前後2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)の適用を受けていないこと。

3 住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法

住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額(増改築等の工事費用の額(注1,2)が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その少ない金額。以下「年末残高等」といいます。)を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します(100円未満の端数金額は切り捨てます。)。

  1. (注1) 平成23年6月30日以後に増改築等に係る契約をして、その増改築等に関し、補助金等(国又は地方公共団体から交付される補助金又は給付金その他これらに準ずるものをいいます。以下同じです。)の交付を受ける場合には、その補助金等の額を控除します。
  2. (注2) 増改築等に際して住宅取得等資金の贈与を受け、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」(措法70の2)又は「相続時精算課税選択の特例」(措法70の3)(以下、併せて「住宅取得等資金の贈与の特例」といいます。)を適用した場合には、その特例の適用を受けた住宅取得等資金の額を控除します。
居住の用に供した年 控除 各年の控除額の計算(控除限度額)
平成13年1月1日から
平成13年6月30日まで
15年 1〜6年目
年末残高等×1%
(50万円)
7〜11年目
年末残高等×0.75%
(37万5千円)
12〜15年目
年末残高等×0.5%
(25万円)
平成18年1月1日から
平成18年12月31日まで
10年 1〜7年目
年末残高等×1%
(30万円)
8〜10年目
年末残高等×0.5%
(15万円)
平成19年1月1日から
平成19年12月31日まで
(注)控除期間について10年又は15年のいずれかを選択
10年 1〜6年目
年末残高等×1%
(25万円)
7〜10年目
年末残高等×0.5%
(12万5千円)
15年 1〜10年目
年末残高等×0.6%
(15万円)
11〜15年目
年末残高等×0.4%
(10万円)
平成20年1月1日から
平成20年12月31日まで
(注)控除期間について10年又は15年のいずれかを選択
10年 1〜6年目
年末残高等×1%
(20万円)
7〜10年目
年末残高等×0.5%
(10万円)
15年 1〜10年目
年末残高等×0.6%
(12万円)
11〜15年目
年末残高等×0.4%
(8万円)
平成21年1月1日から
平成22年12月31日まで
10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(50万円)
平成23年1月1日から
平成23年12月31日まで
10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(40万円)
平成24年1月1日から
平成24年12月31日まで
10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(30万円)
平成25年1月1日から
平成26年3月31日まで
10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(20万円)
平成26年4月1日から
平成31年6月30日まで
10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(40万円)
(注) 上記の控除限度額は、住宅の増改築等が特定取得に該当する場合であり、それ以外の場合の控除限度額は20万円である。

※ 「特定取得」とは、住宅の増改築等に係る費用の額に含まれる消費税額等(消費税額及び地方消費税額の合計額をいいます。以下同じです。)が、8%又は10%の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の増改築等をいいます。以下同じです。

4 住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続

住宅借入金等特別控除の適用を受けるためには、必要事項を記載した確定申告書に、次に掲げる書類を添付して、納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に提出する必要があります。
なお、給与所得者は、確定申告をした年分の翌年以降の年分については年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。

  1. (1) 「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
    (注) 補助金等の交付を受ける場合(平成23年6月30日以後に住宅の取得等に係る契約を締結する場合に限ります。)や住宅取得等資金の贈与の特例の適用がある場合は、「(付表1)補助金等の交付を受ける場合又は住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合の取得対価の額等の計算明細書」、連帯債務がある場合には、「(付表2)連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。
  2. (2) 住民票の写し
    ※ 住民票の写しの添付に当たっては、個人番号が記載されていないものを添付してください。
  3. (3) 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2か所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書)
  4. (4) 上記2(2)イの工事の場合は、その工事に係る建築確認済証の写し、検査済証の写し又は増改築等工事証明書
    上記2(2)ロからヘまでの工事の場合は、その工事に係る増改築等工事証明書
  5. (5) 家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し等(※)で、増改築等をした年月日、その費用の額、増改築等をした家屋の床面積及び家屋の増改築等が特定取得に該当する場合にはその該当する事実(平成26年分以後の居住分に限ります。)を明らかにする書類
    ※ 平成23年6月30日以降に増改築等に係る契約をして、その増改築等に関し、補助金等の交付を受けている場合には交付を受けている補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けている場合には住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。
  6. (6) 給与所得者の場合は、給与所得の源泉徴収票
【登記事項証明書を取得される方へ(法務局からのお知らせ)】

土地・建物の登記事項証明書の請求については、登記所の窓口での請求、郵送による請求のほか、自宅・会社等のパソコンからインターネットを利用してオンラインによる請求を行うことができます。オンラインによる請求は、手数料が安く、平日は21時まで可能です。
オンラインによる登記事項証明書の請求手続の詳細については、法務局のホームページをご覧ください。

5 注意事項

  1. (1) 平成19年1月1日から平成20年12月31日までの間に居住の用に供した場合は、控除期間について10年又は15年のいずれかを選択することとなっています。
    この選択により、10年又は15年のいずれかの控除期間を適用して確定申告書を提出した場合には、その後の全ての年分についても、その選択し適用した控除期間を適用することになり、選択替えはできませんのでご注意ください。
  2. (2) バリアフリー改修工事や省エネ改修工事を含む増改築等をした場合で、特定増改築等住宅借入金等特別控除(コード1217コード1218)又は住宅特定改修特別税額控除(コード1219コード1220)を受けられる場合のいずれの適用要件も満たしている場合は、これらの控除のいずれか一つの選択適用となります。
    この選択により、住宅借入金等特別控除を適用して確定申告書を提出した場合には、その後の全ての年分についても、その選択し適用した住宅借入金等特別控除を適用することになり、選択替えはできませんのでご注意ください。
    なお、住宅借入金等特別控除を適用しなかった場合も同様です。

(措法41、41の2、41の2の2、措令26、措規18の21、措通41‐23、41-34、震災特例法13、13の2)

参考: 関連コード


  1. Q1 住宅取得等資金の贈与を受けた場合
  2. Q2 非居住者期間中に住宅の購入の契約をした場合
  3. Q3 居住開始前に住宅の増改築をした場合
  4. Q4 (特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書等の交付
  5. Q5 (特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書を紛失した場合
  6. Q6 2か所から給与の支給を受けている場合の住宅借入金等特別控除
  7. Q7 年末残高等証明書が年末調整までに間に合わなかった場合
  8. Q8 確定申告の提出期限
  9. 国税に関するご相談は、国税局電話相談センター等で行っていますので、税についての相談窓口をご覧になって、電話相談をご利用ください。
  10. ※ 下記の電話番号では、国税に関するご相談は受け付けておりません。

    出典

    国税庁ホームページ http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1216.htm

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    18. No.1216 増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)
    19. No.2110 事業主がしなければならない源泉徴収
    20. No.1140 生命保険料控除

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