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タックスアンサー（国税庁）

[平成27年4月1日現在法令等]

1 事業的規模の判定

不動産などの貸付けによる所得は、不動産所得になります。
不動産所得は、その不動産貸付けが事業として行われている（事業的規模）かどうかによって、 所得金額の計算上の取扱いが異なります。
不動産の貸付けが事業的規模 かどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか どうかによって、実質的に判断します。
ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

1. （1） 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
2. （2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

2 所得金額の計算上の相違点

事業的規模である場合とそれ以外の場合の所得金額の計算上の相違点のうち主なものは次のとおりです。

1. （1） 賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、事業的規模の場合は、その全額を必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。
2. （2） 賃貸料等の回収不能による貸倒損失については、事業的規模の場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。
3. （3） 青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除については、事業的規模の場合は適用がありますが、それ以外の場合には適用がありません。
4. （4） 青色申告特別控除については、事業的規模の場合は一定の要件の下最高65万円が控除できますが、それ以外の場合には最高10万円の控除となります。

（所法26、51、57、64、措法25の2、所基通26-9）

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出典

国税庁ホームページ http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm

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