譲渡所得(総合課税)で節税
譲渡所得(総合課税)で節税する。譲渡所得の特別控除、5年超の保有で所得が半分、生活用動産の譲渡、事業用の自動車の譲渡、損益通算について。

No.1217 借入金を利用して省エネ改修工事をした場合(特定増改築等住宅借入金等特別控除)|所得税

[No.1217 借入金を利用して省エネ改修工事をした場合(特定増改築等住宅借入金等特別控除)]に関するタックスアンサー。

タックスアンサー(国税庁)

東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについては、こちらをご覧ください。

[平成27年4月1日現在法令等]

1 概要

特定増改築等住宅借入金等特別控除とは、居住者が住宅ローン等を利用して、自己が所有している居住用家屋についてバリアフリー改修工事や省エネ改修工事を含む増改築等(以下「特定の増改築等」といいます。)をし、一定の要件を満たす場合において、その特定の増改築等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。
このコードでは、特定の増改築等のうち、省エネ改修工事をした場合の特定増改築等住宅借入金等特別控除の適用要件等について説明します。バリアフリー改修工事をした場合の適用要件等についてはコード1218をご覧ください。
なお、省エネ改修工事について、増改築等をした場合の住宅借入金等特別控除(コード1219)の適用要件にも該当している方は、これらの控除のいずれか一つの選択適用となります。

(注) 東日本大震災によって(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受けていた住宅について居住できなくなった場合で、この住宅に係る住宅ローンがあるときは、残りの適用期間について、引き続き、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受けることができます(「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて(個人の方を対象とした取扱い)【被害を受けた方(所得税関係)】」をご覧ください。)。
また、東日本大震災によって居住の用に供することができなくなった家屋に係る(特定増改築等)住宅借入金等特別控除と東日本大震災の被災者の住宅の再取得等の場合の「通常の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除」又は「住宅の再取得等に係る住宅借入金等特別控除の控除額の特例」を重複して適用できる重複適用の特例があります(「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて(個人の方を対象とした取扱い)【東日本大震災に関する税制上の追加措置について(所得税関係)】」及び【東日本大震災に関する税制上追加措置について(平成24年度及び平成25年度の税制改正による所得税(譲渡所得関係を除く)の追加措置)】をご覧ください。)。

2 省エネ改修工事をした場合の特定増改築等住宅借入金等特別控除の適用要件

居住者が一定の省エネ改修工事を行った場合で、特定増改築等住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の全ての要件を満たすときです。

(注) この特定増改築等住宅借入金等特別控除は、「居住者」が一定の省エネ改修工事を行った場合に限って受けることができます。したがって、「非居住者」に該当する方が一定の省エネ改修工事を行った場合は、特定増改築等住宅借入金等特別控除を受けることはできません。

  1. (1) 自己が所有する家屋について一定の省エネ改修工事(断熱改修工事等又は特定断熱改修工事等)を含む増改築等をして、平成20年4月1日から平成31年6月30日までの間に自己の居住の用に供していること。
    「一定の省エネ改修工事」とは、以下に掲げる工事をいいます。
    • イ 断熱改修工事等
      居室の全ての窓の改修工事、又はその工事と併せて行う床の断熱工事、天井の断熱工事若しくは壁の断熱工事で、次の(イ)及び(ロ)の要件を満たすもの
      • (イ) 改修部位の省エネ性能又は断熱等性能がいずれも平成25年基準以上となること。
      • (ロ) 改修後の住宅全体の省エネ性能又は断熱等性能が改修前から一段階相当以上上がると認められる工事内容であること。
        (注) 平成21年4月1日から平成27年12月31日までの間に居住の用に供した場合は、(ロ)の要件を満たさないものも断熱改修工事等の対象となります。
    • ロ 特定断熱改修工事等
      断熱改修工事等のうち、改修後の住宅全体の省エネ性能又は断熱等性能が平成25年基準相当となると認められる工事
    • ハ イ又はロの工事と併せて行う一定の修繕・模様替えの工事
  2. (2) 断熱改修工事等又は特定断熱改修工事等の費用の額(注1)が50万円(注2)を超えるものであること。
    1. (注1) 平成23年6月30日以後に増改築等に係る契約をして、その断熱改修工事等又は特定断熱改修工事等を含む増改築等の費用に関し、補助金等(国又は地方公共団体から交付される補助金又は給付金その他これらに準ずるものをいいます。以下同じです。)の交付を受けている場合には、その補助金等の額を控除します。
    2. (注2) 平成26年3月31日以前に居住の用に供する場合については、費用の額が30万円を超えるものとされています。
  3. (3) 増改築等の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
    (注) 居住者が死亡した日の属する年又は家屋が災害により居住の用に供することができなくなった日の属する年にあっては、これらの日まで引き続き住んでいること。
    なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
  4. (4) この特別控除を受ける年分の合計所得金額が3千万円以下であること。
  5. (5) 増改築等をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
    (注) この場合の床面積の判断基準は、次のとおりです。
    1. 1 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
    2. 2 マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
    3. 3 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
    4. 4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
      しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。
  6. (6) その工事費用の2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。
  7. (7) 5年以上にわたり分割して返済する方法になっている増改築等のための一定の借入金又は債務があること。
    一定の借入金又は債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建築業者などに対する債務です。しかし、勤務先からの借入金の場合には、無利子又は1%に満たない利率による借入金は、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金は、全てこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。
    詳しくはコード1226(特定増改築等住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等)を参照してください。
  8. (8) 居住の用に供した年とその前後2年ずつの5年間に居住用財産を譲渡した場合、長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)を受けていないこと。

3 特定増改築等住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法

  1. (1) 平成26年4月1日から平成31年6月30日までの間に居住の用に供した場合
    • イ 控除期間は5年間です。
    • ロ 控除額は、次のように計算します。
      A×2%+(B-A)×1%=控除額(最高12万5千円)
    • A 増改築等の住宅借入金等の年末残高の合計額のうち、特定断熱改修工事等に要した費用の額の合計額に相当する部分の金額(特定増改築等限度額250万円)(※)
    • B 増改築等の住宅借入金等の年末残高の合計額(最高1千万円)
    • ※ 特定増改築等限度額が250万円となるのは、住宅の増改築等が特定取得に該当する場合であり、それ以外の場合の特定増改築等限度額は200万円となります。
    • ※ 「特定取得」とは、住宅の増改築等に係る費用の額に含まれる消費税額等(消費税額及び地方消費税額の合計額をいいます。以下同じです。)が、消費税率の引上げ後の8%又は10%の消費税及び地方消費税の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の増改築等をいいます。以下同じです。
  2. (2) 平成20年4月1日から平成26年3月31日までの間に居住の用に供した場合
    • イ 控除期間は5年間です。
    • ロ 控除額は、次のように計算します。
      A×2%+(B-A)×1%=控除額(最高12万円)
    • A 増改築等の住宅借入金等の年末残高の合計額のうち、特定断熱改修工事等に要した費用の額の合計額に相当する部分の金額(特定増改築等限度額200万円)
    • B 増改築等の住宅借入金等の年末残高の合計額(最高1千万円)
    • ※ 平成23年6月30日以降に増改築等に係る契約をして、その特定断熱改修工事等又は断熱改修工事を含む増改築等の費用の額に関し補助金等の交付を受けている場合には、その補助金等の額を控除します。
    1. (注1) 対象となる増改築等の住宅借入金等の年末残高の金額は、居住の用に供している住宅の増改築等の費用に相当する金額が限度です。
    2. (注2) 算出された控除額のうち100円未満の端数金額は切り捨てます。
    3. (注3) 特定断熱改修工事等に要した費用の額は、増改築等工事証明書において確認することができます。
    4. (注4) バリアフリー改修工事(コード1218)と併せて特定断熱改修工事等を行った場合には、これらの工事費用の合計額(特定増改築等限度額200万円。ただし、上記(1)の特定取得に該当する場合は、特定増改築等限度額250万円。)に対して、2%の控除率が適用されます。

4 特定増改築等住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続

特定増改築等住宅借入金等特別控除を受けるためには、必要事項を記載した確定申告書に、次に掲げる書類を添付して、納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に提出する必要があります。
なお、給与所得者は確定申告をした年分の翌年以降の年分については、年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。

  1. (1) 「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
    (注) 補助金等の交付を受ける場合(平成23年6月30日以後に住宅の取得等に係る契約を締結する場合に限ります。)や住宅取得等資金の贈与の特例の適用がある場合は、「(付表1)補助金等の交付を受ける場合又は住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合の取得対価の額等の計算明細書」、連帯債務がある場合には、「(付表2)連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。
  2. (2) 住民票の写し
    ※ 住民票の写しの添付に当たっては、個人番号が記載されていないものを添付してください。
  3. (3) 住宅取得資金等に係る借入金の年末残高等証明書(2か所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書)
  4. (4) 家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し等(※)で次のことを明らかにする書類
    • イ 増改築等をした年月日
    • ロ 増改築等に要した費用の額
    • ハ 家屋の床面積が50平方メートル以上であること
    • ニ 増改築等が特定取得に該当する場合にはその該当する事実(平成26年分以後の居住分に限ります。)
      ※ 平成23年6月30日以後に増改築等に係る契約を締結して、その断熱改修工事等又は特定断熱改修工事等を含む増改築等の費用に関し、補助金等の交付を受けている場合には、補助金等の額を証する書類も添付してください。
  5. (5) 増改築等工事証明書
  6. (6) 敷地を先行取得している場合
    • イ 敷地の登記事項証明書、売買契約書の写し等で、敷地の購入年月日及び敷地の購入の対価の額を明らかにする書類
    • ロ 建築条件付で購入した敷地の場合は、土地の分譲に係る契約書等で、契約において一定期間内の建築条件が定められていることを明らかにする書類の写し
    • ハ 家屋の増改築等の日前2年以内に購入した敷地の場合
      • (イ) 金融機関、地方公共団体又は貸金業者からの借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類
      • (ロ) 上記(イ)以外の借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類又は貸付け若しくは譲渡の条件に従って一定期間内に家屋が建築されたことをその譲渡の対価に係る債権を有する者が確認した旨を証する書類
  7. (7) 給与所得者の場合は、給与所得の源泉徴収票
【登記事項証明書を取得される方へ(法務局からのお知らせ)】

土地・建物の登記事項証明書の請求については、登記所の窓口での請求、郵送による請求のほか、自宅・会社等のパソコンからインターネットを利用してオンラインによる請求を行うことができます。オンラインによる請求は、手数料が安く、平日は21時まで可能です。
オンラインによる登記事項証明書の請求手続の詳細については、法務局のホームページをご覧ください。

5 注意事項

省エネ改修工事をした方で、増改築等をした場合の住宅借入金等特別控除(コード1216)又は住宅特定改修特別税額控除(コード1219)のいずれの適用要件も満たしているときは、これらの控除のいずれか一つの選択適用となります。
この選択により、特定増改築等借入金等特別控除を適用して確定申告書を提出した場合には、その後の全ての年分についても、その選択し適用した特定増改築等借入金等特別控除を適用することになり、選択替えはできませんのでご注意ください。
なお、特定増改築等住宅借入金等特別控除を適用しなかった場合も同様です。

(措法41、41の3の2、措令26の4、措規18の23の2、措通41の3の2-2、41の3の2-5、41の3の2-6、震災特例法13、13の2)

参考: 関連コード

※ 下記の電話番号では、国税に関するご相談は受け付けておりません。

出典

国税庁ホームページ http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1217.htm

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