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底地の取得及び取得対価の額｜所得税
質疑応答事例（国税庁）
【照会要旨】
15年前に取得した借地権付家屋について、昨年底地を購入し、本年中に旧家屋を取り壊すとともに家屋を新築しました。この場合の本年中に居住の用に供した新築家屋に係る住宅借入金等特別控除の適用についてはどのようになりますか。
15年前 借地権付家屋（旧家屋）の取得
昨年 底地(1,500万円)の購入
底地の購入に係る借入金の本年の年末残高 1,000万円
本年2月 旧家屋の取壊し(300万円)の支出
取壊し費用に係る借入金の本年の年末残高 300万円
本年10月 家屋(3,000万円)の新築・入居
新築家屋に係る借入金の本年の年末残高 3,000万円
【回答要旨】
底地の購入に係る借入金は住宅借入金等特別控除の対象となりますが、取壊し費用に係る借入金は住宅借入金等特別控除の対象となりません。
住宅借入金等特別控除の対象となる住宅借入金等の範囲には、家屋の新築又は購入とともにするその家屋の敷地の購入に要する資金に充てるための借入金又は購入の対価に係る債務で一定のものも含まれます。
(1) 借地権者が取得した底地の取得時期
借地権その他の土地の上に存する権利を有する者がその権利の設定されている土地(以下「底地」といいます。)を取得した場合には,その土地の取得の日は、その底地に相当する部分とその他の部分とを各別に判定することとされていることから、底地価額に相当する部分については、その底地を取得した日に取得があったものとして取り扱うこととされています(租税特別措置法第41条第1項、租税特別措置法関係通達41-7)。
ところで、住宅借入金等には、家屋の新築の日前2年以内にその家屋の敷地を購入した場合における敷地の購入に係る一定の借入金も含まれているところであり、照会の場合もこの借入金に該当すると考えられ、債権担保のための新築家屋に対する抵当権が設定されていること、借入金の償還期間が10年以上であることなど一定の要件を満たしているとすれば、住宅借入金等特別控除の対象となります。
(2) 敷地の取得対価の額
土地等(土地又は土地の上に存する権利をいいます。以下同じ。)と一括して建物等を取得し、その取得した直後に建物等を取り壊す場合など、当初からその建物等を取り壊して土地を利用する目的であることが明らかであると認められるときは、その建物等の取得価額及び取壊し費用は、全てその敷地の取得対価の額に含まれることとされています(租税特別措置法第41条第1項、租税特別措置法関係通達41-25)。
照会の場合、底地は1年前に取得されたものですが、旧家屋は15年前から引き続き居住の用に供していたものであり、土地等と一括して取得したものではないことから、その取壊し費用を敷地の取得対価の額に含めることはできません。したがって、旧家屋の取壊し費用に係る借入金については、住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。
【関係法令通達】
租税特別措置法第41条第1項、租税特別措置法関係通達41−7、41−25
注記
平成27年7月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。
この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。
出典
国税庁ホームページ https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/06/35.htm
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