No.3362 居住用財産の買換えの特例を受けて買い換えた資産の取得価額とされる金額の計算｜譲渡所得
タックスアンサー（国税庁）
[平成27年4月1日現在法令等]
居住用財産の買換えの特例を受けた場合には、譲渡した居住用財産(旧居住用財産)の譲渡益に対する課税が将来に繰り延べられることとなります(譲渡益が非課税となるわけではありません。)。
このため、買い換えた居住用財産に、譲渡した居住用財産の取得価額が引き継がれることとなっています。この買い換えた居住用財産を、将来、譲渡した場合における譲渡所得の計算上の取得価額は、その買い換えた居住用財産の実際の購入価額ではなく、譲渡した旧居住用財産から引き継がれた取得価額となります。
この取得価額の引継ぎについて具体的な事例で説明します。
(例1) 居住用財産の売却額と買い換えた居住用財産の購入額が同じ場合
- 売却額：5,000万円
- 譲渡費用：100万円
- 売却した居住用財産の取得価額：3,000万円(土地及び減価償却後の建物価格の合計)
- 買い換えた居住用財産の購入額：5,000万円(土地3,500万円、建物1,500万円)
- 引き継ぐ取得価額の計算：3,000万円＋100万円＝3,100万円
引き継ぐ取得価額の土地と建物への配分の計算
- (土地)
3,100万円×3,500万円／5,000万円＝2,170万円 - (建物)
3,100万円×1,500万円／5,000万円＝930万円
※ したがって、将来、買い換えた居住用財産を売却した場合の取得価額は、実際の購入額ではなく、上記のとおり、土地については2,170万円、建物については930万円から売却時までの償却費相当額を控除した後の価額となります。
(例2) 居住用財産の売却額よりも買い換えた居住用財産の購入額の方が多額の場合
- 売却額：5,000万円
- 譲渡費用：100万円
- 売却した居住用財産の取得価額：3,000万円(土地及び減価償却後の建物価格の合計)
- 買い換えた居住用財産の購入額：6,000万円(土地4,200万円、建物1,800万円)
- 引き継ぐ取得価額の計算：(3,000万円＋100万円)＋(6,000万円−5,000万円)＝4,100万円
引き継ぐ取得価額の土地と建物への配分の計算
- (土地)
4,100万円×4,200万円／6,000万円＝2,870万円 - (建物)
4,100万円×1,800万円／6,000万円＝1,230万円
※ したがって、将来、買い換えた居住用財産を売却した場合の取得価額は、実際の購入額ではなく、上記のとおり、土地については2,870万円、建物については1,230万円から売却時までの償却費相当額を控除した後の価額となります。
(例3) 居住用財産の売却額よりも買い換えた居住用財産の購入額の方が少額の場合
- 売却額：5,000万円
- 譲渡費用：100万円
- 売却した居住用財産の取得価額：3,000万円(土地及び減価償却後の建物価格の合計)
- 買い換えた居住用財産の購入額：4,000万円(土地2,500万円、建物1,500万円)
- 引き継ぐ取得価額の計算：(3,000万円＋100万円)×4,000万円／5,000万円＝2,480万円
引き継ぐ取得価額の土地と建物への配分の計算
- (土地)
2,480万円×2,500万円／4,000万円＝1,550万円 - (建物)
2,480万円×1,500万円／4,000万円＝930万円
※ したがって、将来、買い換えた居住用財産を売却した場合の取得価額は、実際の購入額ではなく、上記のとおり、土地については1,550万円、建物については930万円から売却時までの償却相当額を控除した後の価額となります。
(措法36の2、36の4、措令24の3)
- 国税に関するご相談は、国税局電話相談センター等で行っていますので、税についての相談窓口をご覧になって、電話相談をご利用ください。
※ 下記の電話番号では、国税に関するご相談は受け付けておりません。
出典
国税庁ホームページ http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3362.htm
関連するタックスアンサー（譲渡所得）
- No.3362 居住用財産の買換えの特例を受けて買い換えた資産の取得価額とされる金額の計算
- No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
- No.3214 土地建物を売ったときの収入金額に含める金額
- No.3376 「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「特定譲渡」とは
- No.3308 共有のマイホームを売ったとき
- No.3455 店舗併用住宅を買い換えたときの特例
- No.3426 事業用資産の買換えの特例を受けて買い換えた資産の取得価額とされる金額の計算
- No.3514 資産の一部を交換とし、一部を売買としたとき
- No.3402 事業用の資産の範囲
- No.3560 居住者が海外の不動産を売却した場合の課税関係等
- No.3379 「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための手続等
- No.3274 平成21年及び平成22年に土地等を先行取得したときの特例
- No.3320 マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき
- No.3255 譲渡費用となるもの
- No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例
- No.3392 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「特定譲渡」とは
- No.3420 譲渡した年に買換えができなかったとき
- No.3220 保証債務を履行するために土地建物などを売ったとき
- No.3502 土地建物の交換をしたときの特例
- No.3120 譲渡担保により資産を移転したとき
項目別にタックスアンサーを調べる
当コンテンツは、国税庁ホームページ利用規約に基づき、国税庁：タックスアンサーのデータを利用して作成されています。